Assicurazione Mutuo: Quali sono Obbligatorie e Quali No nel 2026
Quando firmi un mutuo, ti ritrovi davanti a una lista di polizze: incendio, vita, perdita impiego, CPI, invalidità. La banca le presenta tutte come "necessarie", e per chi non conosce la legge è facile finire a pagare €600-1.200 all'anno in polizze che potresti tranquillamente rifiutare.
Questa guida ti spiega esattamente cosa è obbligatorio per legge, cosa la banca tende a far passare come obbligatorio ma non lo è, e quanto puoi risparmiare facendo le scelte giuste.
L'unica polizza obbligatoria: incendio e scoppio
L'unica assicurazione realmente obbligatoria per legge è la polizza incendio e scoppio dell'immobile dato in garanzia. La fonte normativa è l'Art. 39 del TUB (Testo Unico Bancario), che obbliga il debitore a tutelare il bene su cui grava l'ipoteca della banca.
Cosa copre la polizza incendio mutuo
La copertura minima richiesta dalla maggior parte delle banche include:
- Danni da incendio dell'immobile
- Danni da scoppio (gas, esplosioni)
- Danni da fulmine
- Danni da caduta di aeromobili o oggetti dall'alto
Alcune polizze più estese includono anche danni d'acqua, eventi atmosferici (grandine, alluvioni in alcune zone), danni elettrici, atti vandalici. Queste estensioni sono facoltative e raddoppiano spesso il premio.
Massimale richiesto dalla banca
Il massimale assicurato deve coprire il valore di ricostruzione dell'immobile (NON il prezzo di mercato, che include il valore del terreno). La banca tipicamente chiede un massimale pari a circa il 75-80% del valore di acquisto, o secondo una stima riportata in perizia.
Esempio: immobile da €250.000 con valore di ricostruzione stimato €180.000 → massimale assicurato richiesto €180.000.
Durata
Per legge la polizza deve coprire tutta la durata del mutuo. In pratica si sottoscrive una polizza annuale che si rinnova automaticamente, con la banca come beneficiario in caso di sinistro fino all'estinzione del mutuo.
Le polizze NON obbligatorie (che la banca presenta come obbligatorie)
Tutte le altre polizze sono facoltative. La banca non può:
- Subordinare l'erogazione del mutuo alla sottoscrizione di queste polizze (Art. 21 Codice del Consumo)
- Applicare condizioni peggiorative se rifiuti
- Imporre la propria compagnia se decidi di sottoscriverle altrove
Polizza Vita
Copre il decesso o l'invalidità permanente del mutuatario. In caso di evento assicurato, la compagnia salda il debito residuo verso la banca, liberando gli eredi dall'onere.
Costo tipico: 0,15% - 0,45% del capitale assicurato all'anno. Su un mutuo di €200.000, sono €300-900/anno per ciascun cointestatario (durata mutuo).
Quando conviene davvero:
- Mutui cointestati con asimmetria di reddito
- Famiglie con figli a carico
- Fascia 45+ anni
- Lavoratori autonomi senza coperture previdenziali integrative
Quando ha meno senso:
- Singoli giovani senza dipendenti
- Coppie senza figli con redditi simili (l'altro coniuge può sostenere il mutuo da solo)
- Persone con ampia copertura assicurativa preesistente
Polizza CPI (Credit Protection Insurance)
Copre perdita involontaria dell'impiego, infortuni e malattie con conseguente riduzione del reddito. Spesso include estensioni come perdita totale del lavoro per non più di 12-24 mesi.
Costo tipico: 2-4% del totale rate dell'intero mutuo (pagato anticipatamente!). Su un mutuo da €200.000 con rate totali di €283.000, la CPI può costare €5.500-11.000 una tantum.
Questa polizza è spesso quella più costosa e meno conveniente per il cliente:
- Le condizioni di attivazione sono restrittive (devi dimostrare la perdita involontaria, escludendo dimissioni, licenziamento per giusta causa, fine contratto a termine)
- I tempi di franchigia sono lunghi (30-90 giorni prima che la polizza intervenga)
- Spesso copre solo 12-24 mesi di rate, non l'intera durata del mutuo
Verdetto: quasi sempre da rifiutare a favore di altri strumenti (fondo di emergenza personale di 6 mesi di spese, polizze infortuni più mirate).
Polizza Invalidità Permanente Totale
Copre l'invalidità superiore al 60-66% causata da infortunio o malattia. È spesso inclusa nelle polizze vita mutuo, ma può essere sottoscritta separatamente.
Costo tipico: €100-300/anno. Più economica e mirata rispetto alla CPI.
Verdetto: valutarla individualmente. Per chi non ha coperture INPS adeguate (autonomi, partite IVA) può avere senso.
La regola d'oro: confrontare sempre la polizza esterna
La Legge Bersani 2007 stabilisce che hai il diritto di scegliere liberamente la compagnia assicurativa per qualsiasi polizza richiesta dalla banca, inclusa l'incendio obbligatoria.
La banca può richiedere requisiti minimi (massimale, durata, beneficiario), ma deve accettare la tua polizza esterna se rispetta questi requisiti.
Confronto tipico: polizza incendio banca vs polizza esterna
| Voce | Polizza banca (es. Intesa Sanpaolo Casa) | Polizza esterna (es. Genertel Casa) |
|---|---|---|
| Premio annuo | €380 | €145 |
| Massimale incendio/scoppio | €180.000 | €180.000 |
| Massimale acqua condotta | €5.000 | €5.000 |
| Responsabilità civile | €500.000 | €500.000 |
| Risparmio annuo | — | €235 |
| Risparmio su 25 anni | — | €5.875 |
Numeri indicativi su un caso standard. Il risparmio reale varia ma è quasi sempre nell'ordine del 30-50%. Su un mutuo di durata 25 anni, parliamo di €3.000-6.000 risparmiati solo sulla polizza incendio.
Procedura per cambiare polizza esterna
Per esercitare il diritto Bersani sulla polizza incendio:
- Sottoscrivi la polizza esterna con la copertura richiesta dalla banca (chiedi alla banca la lista dei requisiti minimi prima)
- Trasmetti alla banca la polizza, indicandola come beneficiaria in caso di sinistro fino all'estinzione del mutuo (vincolo assicurativo)
- Richiedi la disdetta della polizza banca se l'avevi già sottoscritta (entro 60 giorni dalla scadenza per le annuali, o subito per le decadali in molti casi)
- La banca verifica la conformità in 30-60 giorni. Se conforme, accetta. Se rifiuta, deve farlo per iscritto con motivazioni precise (rare le contestazioni se fai bene i punti 1-2).
Compagnie esterne più note per polizze mutuo competitive: Genertel Casa, Verti, ConTe.it, Genialloyd, Allianz Direct.
Cosa pagare e cosa rifiutare: la regola pratica
| Polizza | Status | Decisione consigliata |
|---|---|---|
| Incendio/Scoppio | Obbligatoria | Sottoscrivi, ma esterna (Bersani) — risparmi 30-50% |
| Vita | Facoltativa | Valuta in base a profilo (cointestato + figli = sì; singolo giovane = no) |
| CPI (perdita impiego) | Facoltativa | Quasi sempre rifiutare. Costo alto, vincoli stretti, durata limitata |
| Invalidità Permanente | Facoltativa | Valuta se non hai coperture INPS adeguate (autonomi) |
| Infortuni | Facoltativa | Valuta se non hai già una polizza infortuni privata |
Il risparmio cumulativo tipico per chi sceglie bene: €8.000-15.000 sull'intera durata del mutuo, sommando il taglio della polizza incendio (esterna) e il rifiuto delle polizze non necessarie.
La banca rifiuta la polizza esterna: cosa fare
Se la banca ostacola il diritto Bersani:
- Richiedi per iscritto le motivazioni del rifiuto, con riferimento all'art. 28 della Legge 40/2007 (Bersani)
- Segnala all'Arbitro Bancario Finanziario (ABF) — la procedura è gratuita e relativamente rapida (60-180 giorni)
- Reclamo all'IVASS se il rifiuto riguarda la polizza esterna (vigila sul mercato assicurativo)
Nel 90% dei casi la banca cede prima dell'ABF perché sa che la giurisprudenza è uniforme: il diritto del consumatore di scegliere la polizza prevale.
Calcolare il costo reale del mutuo (polizze incluse)
Le polizze sono uno dei motivi principali per cui due mutui con stesso TAN possono avere TAEG molto diversi. Per legge, il TAEG include solo le polizze obbligatorie (l'incendio).
Se la banca cerca di farti firmare polizze "incluse nel tasso", verifica sempre:
- Quali polizze sono realmente obbligatorie
- Quale costo annuale viene applicato
- Se la polizza è sostituibile con una esterna
Un buon esercizio: prima di firmare, calcola il costo totale del mutuo includendo tutte le polizze proposte, poi ricalcola sostituendo le polizze esterne competitive. La differenza è il tuo guadagno netto.
Per simulare l'impatto delle polizze sul costo totale, usa il nostro calcolatore mutuo e aggiungi manualmente i premi assicurativi annui che valuti necessari.