Che Mutuo Posso Permettermi nel 2026? Calcolo dal Reddito con Esempi Concreti
Prima di andare a vedere case, devi sapere quanto puoi davvero spendere. È la domanda che tutti dovrebbero porsi per prima, e quasi nessuno fa: che mutuo riesco a permettermi col mio reddito reale?
Questa guida ti dà la formula esatta, una tabella di riferimento per 5 fasce di reddito, e tutti i fattori secondari che riducono o ampliano il tuo budget effettivo.
La regola del 35%: la base di tutto
Le banche italiane usano una regola semplice per valutare la sostenibilità di un mutuo: la rata mensile non deve superare il 35% del reddito netto mensile.
Questo include TUTTE le rate di tutti i finanziamenti in corso, non solo il futuro mutuo. Se hai un prestito auto, una rata di leasing, una carta revolving con saldo, alimenti da ex coniuge — tutto entra nel calcolo.
Esempio:
- Reddito netto mensile: €2.500
- Altri finanziamenti in corso: prestito auto €150/mese
- Budget mensile per mutuo: (€2.500 × 0,35) − €150 = €725 di rata massima
Alcune banche (Intesa, Crédit Agricole) accettano fino al 40% del reddito per profili solidi (reddito stabile, contratto a tempo indeterminato, anzianità di servizio > 5 anni, nessun protesto). Altre banche più conservative restano sul 33%.
Da rata massima a mutuo ottenibile: la tabella di riferimento
Dato il budget rata, qual è il capitale di mutuo che corrisponde? Dipende da tasso e durata. La tabella mostra, per la rata standard di €1.000/mese, il capitale ottenibile in diverse combinazioni:
| Tasso fisso | Durata 15 anni | Durata 20 anni | Durata 25 anni | Durata 30 anni |
|---|---|---|---|---|
| 2,5% | €149.500 | €188.500 | €223.000 | €253.000 |
| 3,0% | €144.500 | €180.000 | €211.000 | €237.000 |
| 3,5% | €139.500 | €172.000 | €199.500 | €222.500 |
| 4,0% | €135.000 | €165.000 | €189.000 | €209.500 |
Esempio di lettura: con rata €1.000/mese, tasso fisso 3%, durata 25 anni → mutuo massimo €211.000.
Tabella reddito → mutuo (rapida)
Combinando le due regole sopra, ecco un riferimento immediato:
| Reddito netto mensile | Rata max (35%) | Mutuo ottenibile (3% × 25 anni) |
|---|---|---|
| €1.500 | €525 | ~€111.000 |
| €2.000 | €700 | ~€148.000 |
| €2.500 | €875 | ~€185.000 |
| €3.000 | €1.050 | ~€222.000 |
| €4.000 | €1.400 | ~€295.000 |
| €5.000 | €1.750 | ~€370.000 |
Questi numeri assumono nessun altro finanziamento in corso e tasso fisso 3% × 25 anni. Per altre combinazioni usa la tabella sopra o il calcolatore mutuo.
I 5 fattori che cambiano il tuo budget
La regola del 35% è la base, ma il mutuo che otterrai davvero dipende da altri fattori che la banca valuta:
1. Tipologia di contratto
| Contratto | Effetto sul mutuo |
|---|---|
| Tempo indeterminato (>1 anno anzianità) | Standard: 80% LTV, 35% rata/reddito |
| Tempo indeterminato (<1 anno) | Possibile ridotto LTV (70-75%) |
| Tempo determinato | Mutuo possibile se contratto > durata mutuo, altrimenti rifiuto frequente |
| Autonomo / partita IVA | Servono 2-3 anni di dichiarazioni reddituali stabili |
| Pensione | Età max 75-80 anni a fine mutuo |
2. Anzianità lavorativa
Sotto i 2 anni di anzianità sul lavoro attuale, molte banche riducono il LTV (loan-to-value) all'70% o richiedono un garante. Sopra i 5 anni, alcune banche offrono spread migliori.
3. Età anagrafica
Le banche impongono limiti di età alla fine del mutuo:
- 75 anni alla scadenza: standard
- 80 anni alla scadenza: accettato dalla maggior parte
- 85 anni alla scadenza: solo alcune banche con polizza vita obbligatoria
Esempio: hai 50 anni e vuoi un mutuo a 30 anni → fine mutuo a 80 anni, accettabile dalla maggior parte. A 55 anni → fine mutuo a 85, accettato solo con polizza vita.
4. Cointestazione
Cointestare con un partner aumenta il mutuo ottenibile del 60-80%. La regola si applica al reddito cumulato. Esempio: due redditi da €1.800 + €1.500 = €3.300 → rata max €1.155 → mutuo ~€244.000 (vs €133.000 da singolo a €1.800).
5. Storia creditizia (Centrale Rischi)
Segnalazioni di ritardi, protesti, rate scoperte sul tuo profilo Centrale Rischi possono dimezzare l'importo o portare al rifiuto. Prima di richiedere il mutuo, controlla la tua posizione via Banca d'Italia (gratuito).
Quanto anticipo serve davvero
Il calcolo non finisce con il mutuo. Devi anche avere liquidità per coprire:
- Anticipo (20% del prezzo): se la banca eroga al massimo 80% LTV, il 20% lo metti tu. Su una casa da €250.000 = €50.000.
- Spese notarili e fiscali: 3-7% del prezzo a seconda di prima casa o seconda casa, agevolazioni applicabili e mutuo abbinato. Su €250.000 = €8.000-17.000.
- Agenzia immobiliare: tipicamente 2-3% + IVA del prezzo. Su €250.000 = €6.000-9.000.
- Polizze obbligatorie: polizza incendio mutuo €100-250/anno (prima rata da pagare alla firma).
Riepilogo per acquisto di €250.000:
| Voce | Importo |
|---|---:|
| Mutuo erogato (80% LTV) | €200.000 |
| Anticipo (20%) | €50.000 |
| Spese notarili (prima casa) | €5.500 |
| Agenzia (2,5% + IVA) | €7.625 |
| Polizza incendio anno 1 | €150 |
| Liquidità totale richiesta | €63.275 |
Se non hai questa liquidità in saldo, le opzioni sono:
- Mutuo 100% (con garanzia CONSAP se under 36, o spread più alto se over)
- Donazione famigliare per la quota mancante
- Aspettare 12-24 mesi per costruire la liquidità
Caso reale: budget di una coppia €2.500 + €1.800
Mettiamo numeri concreti su una coppia tipica.
Profilo:
- Lui: 32 anni, ingegnere, tempo indeterminato, €2.500 netti/mese
- Lei: 30 anni, designer, tempo determinato (rinnovo confermato), €1.800 netti/mese
- Risparmi cumulati: €55.000
- Nessun altro finanziamento
Calcolo:
| Voce | Valore |
|---|---|
| Reddito netto cumulato | €4.300 |
| Rata massima (35%) | €1.505/mese |
| Mutuo max (3% × 25 anni) | ~€318.000 |
| LTV 80% → casa max | €397.500 |
| Liquidità richiesta | ~€97.000 |
| Liquidità disponibile | €55.000 |
| GAP | €42.000 |
Il problema della coppia non è il mutuo (che otterrebbero ampiamente) ma il gap di liquidità. Due strategie:
- Comprare meno: cercare immobili da €250.000-280.000. Mutuo €200.000-224.000, liquidità necessaria €60.000-67.000. Realizzabile subito.
- Mutuo 100% + CONSAP (entrambi under 36, prima casa): mutuo €350.000-380.000, liquidità solo per spese accessorie (~€20.000-25.000). Lo spread sarà più alto (+0,3-0,5%) e il costo totale del mutuo cresce di circa €15.000 su 25 anni — ma puoi comprare ora.
Errori comuni nel calcolare il budget
- Considerare il reddito lordo invece del netto. Le banche calcolano sul netto in busta paga, NON sul lordo del CUD.
- Dimenticare le spese accessorie. Tipiche €15.000-25.000 sopra il prezzo dell'immobile.
- Ignorare le rate in corso. La banca le vede in Centrale Rischi anche se tu non le conti. Esempio: rata Netflix da €15/mese non conta. Rata leasing auto €350/mese conta eccome.
- Calcolare con tasso variabile basso. Se prevedi tasso variabile, fai il calcolo a tasso variabile +1% per margine di sicurezza.
- Non considerare la durata massima in base all'età. A 50 anni non puoi fare un mutuo 30 anni standard.
- Sottostimare le spese di vita post-mutuo. Comprare casa significa anche spese condominiali (€800-2.500/anno), IMU (se seconda casa), manutenzione (1-2% valore casa/anno). Considerare prima di fissare la rata al 35% pieno.
La regola pratica finale
Tre passaggi per il calcolo reale, in 10 minuti:
- Calcola il netto cumulato (tuo + partner se cointestate): solo le buste paga, non bonus una tantum o premi annuali.
- Applica il 30% (non il 35%, per avere margine di sicurezza): è la tua rata target sostenibile a lungo termine.
- Inserisci nel calcolatore mutuo rata target, durata desiderata, tasso atteso (3,2% fisso o 4,2% variabile per il 2026): vedi il mutuo massimo ottenibile.
- Aggiungi 20% del valore casa per anticipo + 7% per spese: ecco la liquidità che devi avere in saldo.
Da qui puoi decidere se cercare immobili meno cari, aspettare per risparmiare di più, o esplorare un mutuo 100% con CONSAP.
E se sei a inizio percorso e vuoi capire tutti gli step prima di firmare, parti dalla guida al mutuo prima casa.